Zukunft des Siegburger Rathauses

Auszüge aus der Vorlage N1 zur Sitzung des Bau- und Sanierungsausschusses am 10.10.2018:

Zur Sitzung des Bau- und Sanierungsausschusses am 08.05.2018 hatte die Verwaltung den Abschlussbericht der Machbarkeitsstudie des Architekturbüros Petersen Pörksen Partner (ppp) aus Lübeck vorgelegt. Die Gesamtfassung der Studie ist digital abrufbar, und zwar unter den weiterführenden Links am rechten Seitenrand.

Der Ausschuss hatte die Machbarkeitsstudie zur Kenntnis genommen und die Weiterverfolgung der Variante "Facharztzentrum" endgültig ausgeschlossen.

In derselben Sitzung hatte die Pareto GmbH Köln ihr Angebot für die Erstellung und den Verkauf eines schlüsselfertigen Rathauses auf dem Allianzparkplatz in zwei Varianten vorgestellt:

  • Variante 1: Neubau auf dem Allianz-Parkplatz unter Erhaltung der Marktpassage
  • Variante 2: Neubau auf dem Gesamtgrundstück Allianz-Parkplatz / Marktpassage mit Abriss der Marktpassage

Die Planungen der Pareto können ebenfalls digital eingesehen werden.

Zusätzliche Untersuchungsergebnisse seit der letzten Sitzung des Bau- und Sanierungsaus-schusses am 08.05.2018

Zur Vertiefung der bislang vorliegenden Erkenntnisse wurde die Verwaltung beauftragt, die Ergebnisse der Machbarkeitsstudie noch einmal durch ein weiteres Fachbüro prüfen zu lassen. Diese Prüfung hat mittlerweile stattgefunden.

Die Arcadis Germany GmbH hat in den letzten Wochen sowohl die Machbarkeitsstudie von ppp als auch das Angebot der Pareto auf Plausibilität geprüft und durch eigene Kennwerte gegengerechnet.

Herr Schmitz-Toenneßen von Dr. Harzem und Partner mbB (dhpg) hat die von Arcadis vorgelegten Ergebnisse in ihren Auswirkungen auf den städtischen Haushalt untersucht und seine diesbezüglichen früheren Arbeitsergebnisse aktualisiert.

Beide Untersuchungen liegen digital vor, siehe weiterführende Links, rechter Seitenrand.

Der Betrachtung der Rathaus-Sanierung  wurde für den Neubau bewusst ausschließlich die Variante 1 der Planung der Pareto gegenüber gestellt, also der Neubau auf dem Allianz-Parkplatz ohne Einbeziehung der Markt-Passage.

Der Rat hat die Variante 2 der Pareto-Planung (Neubau mit Einbeziehung der Marktpassage) mittlerweile ausgeschlossen, da sie vor dem Hintergrund weitaus höherer Kosten und größerer Realisierungshemmnisse nicht mehr realistisch erscheint.

Verkehrssituation

Zur Beurteilung der verkehrlichen Situation im Zusammenhang mit der Entwicklung des Allianz-Parkplatzes und der Planung einer Verkehrsverbindung zwischen Ringstraße und Burggasse wurde durch das Ingenieurbüro IVV aus Aachen ein Gutachten zur verkehrlichen Planung rund um den Bereich zwischen Bachstraße und Kaiserstraße sowie zwischen Friedrich-Ebert-Straße und der Achse Elisabethstraße / Burggasse erarbeitet.

Hintergrund des Gutachtens ist insbesondere das langjährig verfolgte Ziel, die PKW-Verkehre vor dem Kaufhof zu verlagern, um die Fußgängerzone Kaiserstraße durchgängig zu gestalten und die bislang getrennten Teile der Fußgängerzone zu verbinden. Für die Entwicklung des P&C-Grundstücks Kaiserstraße / Ecke Cecilienstraße ist diese Verbindung von wesentlicher Bedeutung.

Im vorliegend zu beurteilenden Kontext der Rathaus-Entscheidung wird im Gutachten deutlich, dass es für die Entwicklung der Gesamtverkehre unerheblich ist, ob auf dem Allianz-Parkplatz ein neues Rathaus oder eine Wohnbebauung einschließlich einiger gewerblicher Einheiten entsteht.

Vergleich Sanierung oder Neubau

Sanierung

Sanierung des Rathauses heißt: Rückbau bis auf den Rohbau. Wie dargestellt, besteht der Rohbau aus einem Stahlbetonskelett, das nach vorliegenden Erkenntnissen in einem guten belastbaren Zustand ist und sogar ein zusätzliches Geschoss auf dem Hauptbürotrakt aufnehmen kann. Diese Aufstockung ist Teil der Sanierungsplanung. Aufgrund dieses kompletten Rückbaus ist mit kosten- und zeitträchtigen "Überraschungen" nicht in dem Umfang zu rechnen wie das bei weniger durchgreifenden Sanierungen oft der Fall ist. Die Sanierung des Rathauses ist daher beispielsweise nicht mit der Brandschutz-Sanierung des Kreishauses oder der denkmalrelevanten und damit erhaltungsfokussierten Sanierung der Beethovenhalle vergleichbar.

Die Sanierungsstudie belegt: die Sanierung ist durchführbar, und die Baukosten sind geringer als die eines Neubaus, da der Rohbau immer einen beträchtlichen Kostenanteil ausmacht und bei der Sanierung schon da ist. Die Baukosten der Sanierung liegen laut ppp aktuell bei ca. 18,5 Mio €. Diese Kostendarstellung beruht auf der Systematik der DIN 276 ("Kostenplanung im Hochbau"). Um die Auswirkungen auf den städtischen Haushalt darstellen zu können, wird eine andere Betrachtungssystematik angewendet: Danach werden ein Zuschlag für Unvorhergesehenes von 10% der Baukosten addiert und die Ausstattung subtrahiert. Für die haushalterische Betrachtung ergibt sich daher eine Ausgangssumme von rund 19,9 Mio €.

Die Arcadis-Studie bestätigt die Qualität und Plausibilität der Machbarkeitsstudie von ppp, empfiehlt jedoch, größere Kosten-Puffer einzubauen und kommt bei der Verwendung eigener Kennzahlen auf eine Größenordnung von rund 20,3 Mio €. Für die oben beschriebene haushalterische Betrachtungsweise ergibt sich eine Ausgangssumme von rund 21,8 Mio €.

Im Falle einer Rathaus-Sanierung würden auf dem Allianz-Parkplatz voraussichtlich Eigentums- Wohnungen entstehen.

Neubau auf dem Allianz-Parkplatz

Ein Neubau auf dem Allianz-Parkplatz würde als Verwaltungsgebäude mit den erforderlichen Sitzungssälen als Solitär geplant. Es würden einige PKW-Stellplätze für Besucher*innen vorgesehen, die Mitarbeiter*innen des Rathauses würden in anderen Garagen parken.

Das Kostenangebot liegt laut Pareto aktuell bei 24,5 Mio. € (Anlage 3). Auch das Angebot der Pareto hat Arcadis überprüft und als grundsätzlich plausibel bewertet. Rein von der Baukostenseite her betrachtet, würde Arcadis auch bei einem Neubau bei einer Ermittlung im Sinne der DIN 276 höhere Baukosten ermitteln als von Pareto angesetzt wurden. Da es sich bei dem Angebot der Pareto um ein Festpreisangebot handeln soll, spielt diese Gegenprüfung jedoch eine untergeordnete Rolle.

Das Angebot der Pareto hat einen anderen finanziellen Fokus als die Sanierungsplanung. Um auch hier die haushalterische Betrachtung vornehmen zu können, wurde der Angebotspreis um den Grundstückswert, die Erschließung und die Nebenkosten vermindert. Die von der Stadt zu zahlende Grunderwerbssteuer wurde im Gegenzug addiert. Somit liegen die für die haushaltsrechtliche Betrachtung ausschlaggebenden Entstehungskosten (reine Baukosten) bei rund 22,6 Mio. €.

Das Angebot der Pareto ist planerisch ebenfalls eine Machbarkeitsstudie. Zur Ausführung liegen bislang nur wenige Angaben vor. Eine genaue Planung von Architektur, Funktionalitäten, Technik, Ausstattung, Materialien etc. wäre einer der nächsten Planungsschritte nach einer Entscheidung vorbehalten.

Die Pareto sieht ihr Angebot zur Variante 1 (Neubau auf dem Allianz-Parkplatz) ausschließlich in Kopplung mit dem Erhalt und Betrieb der Marktpassage sowie dem Erwerb des alten Rathauses. Auf dem Grundstück des alten Rathauses würden nach Abriss des Rathauses dann unter Nutzung auch des Innenbereichs insgesamt ca. 95 (Eigentums-) Wohnungen mit einer Tiefgarage für die entsprechende Anzahl PKW entstehen.

Die Pareto hatte für den Erwerb des Rathaus-Grundstückes zunächst 3 Mio. € geboten. Dieses Angebot hat die Pareto mit Schreiben vom 01.10.2018 um 1 Mio. € auf dann 4 Mio. € erhöht.

Mit Schreiben vom 7. Oktober erklärte die Pareto, dass sie auch die Kosten für die Verlegung des Trafo-Gebäudes übernehmen werde.

Auswirkungen auf den Haushalt

Für die haushaltsrechtliche Betrachtung sind neben den reinen Baukosten der einzelnen Varianten (19.887.588 € bei Kostenschätzung Sanierung durch Büro Petersen, 21.821.262 € bei Kostenschätzung Sanierung durch Büro Arcadis und 22.626.394 € für den Kauf des neuen Rathauses ohne Grundstück bei Angebot Pareto) eine Vielzahl weiterer Parameter zu berücksichtigen. Dazu gehören die Interimskosten, die Investitionen in Ausstattung und IT-Ausbau, die Abwicklung von Grundstücksgeschäften beim Neubau, die künftigen Abschreibungen, die Zinsaufwendungen für Darlehen und die Tilgungsleistungen für deren Rückzahlung.
Die haushalterische Analyse aller heute im Rahmen der Machbarkeitsstudien ermittelten Zahlen zeigt, dass die anfänglichen jährlichen Unterschiede zwischen den einzelnen Varianten in der Ergebnisrechnung bei maximal 79.909 € und im Finanzergebnis bei 116.075 € liegen. Bezogen auf den Gesamtetat des Jahres 2018 sind dies 0,06 bzw. 0,11 %. Insofern haben alle Varianten auf die dauerhafte Haushaltssituation in der Zukunft vergleichbare Auswirkungen. Unterschiede bestehen allerdings im Zeitraum der Realisierungsphase, weil die Interimsaufwendungen bei den Sanierungsvarianten um rd. 1 Mio. € höher ausfallen als bei der Neubauvariante und damit die Sanierung zu einer stärkeren Inanspruchnahme der Rücklagen führt. Darüber hinaus ist festzustellen, dass bei den Sanierungsvarianten nach Abschluss der Maßnahmen das Eigenkapital um rd. 1,6 Mio. € gesunken ist, während es bei der Neubauvariante um rd. 1 Mio. € steigt.

Fazit

Grundlage der anstehenden Entscheidung sind derzeit Planungen auf der Ebene sogenannter Machbarkeitsstudien. In beiden Fällen - Sanierung oder Neubau - würden die weiteren Planungsprozesse (Entwurfsplanung, Baugenehmigungsplanung, Ausführungsplanung etc.) nach der grundsätzlichen Entscheidung eingeleitet. Zu diesen Planungsprozessen gehört auch die vertiefte Klärung aller relevanten Kostenparameter, die auf dem jetzigen Stand der Machbarkeitsstudien nicht abschließend zu beziffern sind. Diese Parameter sowie die voraussichtlichen Baukosten wurden durch Arcadis aufgezeigt und durch dhpg haushalterisch bewertet.

Die Entscheidung "Sanierung oder Neubau?" ist nicht nur eine Frage der prognostizierten Kosten. Es geht auch um eine Bewertung weiterer wesentlicher Aspekte, z.B.  

  • Städtebauliche Standortqualitäten
  • Wirtschaftliche Standortqualitäten (Einzelhandel)
  • Auswirkungen auf die verkehrliche Situation
  • Baukultureller Wert des Rathauses
  • Umgang mit Bestandsbauten
  • Nachhaltigkeit und Umgang mit Rohstoffen
  •  Funktionalität des Rathauses als "Bürger-Haus"

Historie der Sanierungsstudie und der Öffentlichkeitsbeteiligung

Das Siegburger Rathaus ist in die Jahre gekommen. Es wurde 1967 erbaut, und nach fast 50 Jahren besteht inzwischen dringender Handlungsbedarf: Die Fenster sind undicht, die Leitungen marode, die Fassade bröckelt und lässt viel Wärme hinaus und hinein. Provisorische Außentreppen machen deutlich, dass auch der Brandschutz Probleme birgt.

Daher hat der Stadtrat die städtische Bauverwaltung beauftragt, die Sanierungsmöglichkeiten des Rathauses, aber auch Alternativen zu prüfen. Der Rat hat auch ein zusätzliches Gremium für die Erarbeitung der anstehenden Entscheidungsprozesse gebildet, den "Bau- und Sanierungsausschuss Rathaus".

Die Bürgerinnen und Bürger wurden frühzeitig in die Planung mit eingebunden. In 6 BürgerWerkstätten wurde die Konzeptentwicklung für die Zukunft des Rathauses begleitet.

Die 1. BürgerWerkstatt fand am 3.5.2016 im Stadtmuseum statt. Zu Gast war das Architekturbüro Petersen Pörksen Partner, Lübeck (ppp) das den Auftrag zu einer Machbarkeitsstudie zur Sanierung erhalten hat. Architekt Petersen erläuterte den städtebaulichen und baukulturellen Wert des Siegburger Rathauses und gab einen Überblick über den gegenwärtigen Zustand. Eine Bestandserfassung und Analyse der Ausgangssituation rundeten die Präsentation ab.

Die 2. BürgerWerkstatt fand am 28.6.2016 im Stadtmuseum statt. Architekt Klaus-H. Petersen stellte eine Standortbewertung vor, die zuvor im Bau- und Sanierungsausschuss Rathaus diskutiert und einvernehmlich beschlossen wurde. Die Standorte Zentraler Omnibusbahnhof (ZOB), Rhein-Sieg-Halle, Haufeld und VdAK-Gelände an der Ecke Frankfurter Straße/Wilhelm-Ostwald-Straße kämen als Standortalternative nicht in die engere Auswahl. Möglich seien nach wie vor folgende Alternativen: Sanierung des Rathauses im Bestand, Neubau auf dem Allianzparkplatz, Neubau auf dem Areal des Facharztzentrums oder Neubau nach Abriss am jetzigen Standort.

Der städtische Bau-und Sanierungsausschuss Rathaus stimmte am 5.12.2016 einvernehmlich zu, das Gewerbegebiet "Am Turm" auf seine Tauglichkeit als Verwaltungssitz in den Prüfblick zu nehmen. Diese Voruntersuchung wurde von Klaus-H. Petersen (Büro ppp) vorgenommen.

Die 3. BürgerWerkstatt fand am 24.1.2017 im Stadtmuseum statt. Architekt Petersen stellte zunächst seine Untersuchung der Standortvariante "TurmCenter" vor. Im Anschluss ging es um die Baukosten für die verbliebenen Varianten Grundsanierung Rathaus, Allianz-Parkplatz, Facharztzentrum und Neubau Altstandort Rathaus.

Der städtische Bau- und Sanierungsausschuss Rathaus beschloss am 1.6.2017 einvernehmlich, die Standortvariante "TurmCenter" nicht weiter zu verfolgen und die weiteren Untersuchungen für die Varianten Sanierung des Rathauses, Neubau auf dem Allianz-Parkplatz, Neubau auf dem Grundstück Facharztzentrum und Neubau auf dem Grundstück des bestehenden Rathauses fortzusetzen und auf diese zu beschränken. Herr Schmitz-Toenneßen (Dr. Harzem & Partner mbB, Bornheim) stellte seine erste grobe Einschätzung in Bezug auf die Wirtschaftlichkeit für die verbliebenen vier Varianten vor.

In seiner Sitzung am 11.10.2017 beauftragte der Bau- und Sanierungsausschuss Rathaus die Verwaltung mit der Visualisierung der verschiedenen Varianten.

Eine Sondersitzung des Bau- und Sanierungsausschusses Rathaus fand am 22.11.2017 im Rathaus statt. Herr Petersen (Petersen Pörksen Partner, Lübeck) stellte die Visualisierungen der Standorte Rathaus und Facharztzentrum und Herr Schulte (schultearchitekten, Köln) seine Untersuchungen zum Standort Allianz-Parkplatz vor.

Die 4. BürgerWerkstatt fand am gleichen Tag im Stadtmuseum statt. Dort stellten die Architekten Petersen (Petersen Pörksen Partner) und Daniel (schultearchitekten) erste visuelle Eindrücke möglicher Planungen zu den Standorten Rathaus und Facharztzentrum sowie Allianz-Parkplatz vor.

In der Sitzung des Bau- und Sanierungsausschusses Rathaus wurde am 8.5.2018 einvernehmlich beschlossen, die Variante "Facharztzentrum" nicht weiter zu verfolgen.

Die 5. BürgerWerkstatt fand am gleichen Tag in der Aula Gymnasium Alleestraße statt. Das Büro schultearchitekten aus Köln hat sich mit Planungen für den Allianz-Parkplatz befasst und mehrere Varianten entwickelt. Herr Schulte stellte seine Untersuchungen zum Allianz-Parkplatz vor.

Der Bau- und Sanierungsausschuss Rathaus beschloss am 10.10.2018 einvernehmlich den Ausschluss der Variante "Neubau auf dem Gesamtgrundstück Allianzparkplatz / Marktpassage mit Abriss des Marktpassage".

Die 6. BürgerWerkstatt fand am gleichen Tag im Stadtmuseum statt. Frau Gür und Frau Nepstad, Arcadis Germany GmbH, stellten die Plausibilitätsprüfung und Bewertung zum Sanierungskonzept und Konzept Neubau vor. Anschließend stellte Herr Schmitz-Toenneßen, Dr. Harzem & Partner mbB (dhpg), seine Ergebnisse zur haushaltsrechtlichen Betrachtung für Varianten des Projektes Sanierung oder Neubau vor.

Der Stadtrat beschloss in seiner Sitzung am 11.10.2018, zur Frage der Sanierung oder des Neubaus des Rathauses einen Ratsbürgerenscheid durchzuführen, der am 02.12.2018 stattfinden soll.